El Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires volvió a destacar el crecimiento de la oferta de inmuebles en alquiler tras la derogación de la Ley de Alquileres implementada por el Gobierno de Milei. Paralelamente, sostienen, los precios de la vivienda crecieron menos que la inflación en los últimos 12 meses.
Para los grupos civiles de inquilinos, sin embargo, las nuevas condiciones de alquiler y el repunte de los precios cuando expire la ley provocan una situación de morosidad y 1 de cada 4 inquilinos tiene que abandonar su vivienda porque no puede afrontar el precio del alquiler.
Desde la entidad que agrupa a las corredoras de CABA, con datos hasta diciembre de 2024, estiman una caída del valor real de los alquileres del 36,8 por ciento en los doce meses anteriores. Así se recoge en el último Informe del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario del Colegio, que asegura que esta bajada de precios está ligada a un notable aumento de la oferta de pisos en alquiler tras la derogación de la Ley en diciembre de 2023.
La antigua Ley de Alquileres regulaba el precio del alquiler, que debía ajustarse según el Índice de Contrato de Alquiler (ICL), compuesto en un 90 por ciento por la variación salarial y en un 10 por ciento por la inflación minorista. También estipuló períodos de ajuste que serían semestrales y que los contratos debían pactar por un período de tres años, entre los aspectos más relevantes.
Del otro lado del mostrador, los inquilinos sostuvieron que se trataba de condiciones mínimas para dar merecida estabilidad a uno de los gastos más importantes de las personas, la vivienda. También argumentaron que muchas veces la ley no se cumplió o se cumplió parcialmente, dada la informalidad del sector. También denunciaron que los contratos en CABA se acordaron en dólares por el impacto de la competencia con ofertas temporales.
Por el contrario, la Asociación Inmobiliaria informó que con la derogación de la ley con el DNU 70/2023 “hoy el 90 por ciento de los contratos se pactan en pesos, con períodos de ajuste de tres o cuatro meses, generalmente indexados a la inflación”. , “la derogación provocó que la duración pactada de los contratos volviera a ser de 24 meses”, indicaron.
En Informe informan que los seis barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. En conjunto, estos explican el 58,96 por ciento de la oferta total.
Las organizaciones Inquilinos Agrupados y Ni Una Menos, por su parte, también elaboraron una encuesta que refleja un panorama mucho más desolador del mercado del alquiler. Según una encuesta realizada en septiembre, 1 de cada 4 inquilinos tuvo que abandonar su vivienda porque no podía afrontar el precio del alquiler tras la liberalización del sector con el DNU 70/2023.
La actualización de los precios de los alquileres pasó de ser semestral a trimestral y esto presiona el bolsillo de los inquilinos, también porque los salarios aumentaron poco o nada en 2024 y las tarifas de los servicios públicos (electricidad, gas, agua, transporte) aumentaron considerablemente. especialmente en la primera mitad.
En cambio, para quienes ingresan por primera vez a un alquiler, los requisitos de ingresos son muy altos, lo que desincentiva la experiencia.
Es difícil alquilar por primera vez y además sostener el alquiler de un inmueble. «Al igual que en los informes de enero, marzo y junio (…) los resultados de la encuesta de septiembre reflejaron fuertes incrementos en el valor de los alquileres, con plazos más cortos, con actualizaciones mensuales o trimestrales y mecanismos de ajuste que no contemplan los aumentos salariales «, señalaron desde Inquilinos Agrupados a Página 12.
“Contratos iniciados en 2024 bajo el DNU 70/2023 pagar hasta un 35 por ciento más que los que iniciaron en el marco de la Ley de Alquileres”, se puede leer en la citada encuesta. Un dato que contradice la versión de la Asociación Inmobiliaria: no sólo hubo un cambio en las condiciones de alquiler, sino que también señala que perjudicó a los inquilinos a pesar del aumento de la oferta.
“En los contratos firmados con base en el DNU, el plazo de tres años solo está presente en el 7,2 por ciento de los casos. En cambio, La proporción de contratos de alquiler a corto plazo aumentó considerablemente.. Aquellos con una duración menor o igual a 1 año representan el 17,1 por ciento de los casos. Y los contratos de entre 1 y 2 años son ahora los más frecuentes, en el 59,9 por ciento de los casos encuestados en septiembre”.
Y respecto a las actualizaciones, “El 94,8 por ciento de los inquilinos tienen actualizaciones del precio del alquiler a plazos igual o inferior a 6 meses”.